1가구 1주택자 종합부동산세 기준 상향

1가구 1주택자 종합부동산세 기준 상향

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

오늘은 세금에 대해서 이야기를 해보려고 합니다. 종합부동산세나 재산세에 대한 이야기인데요. 벌써 2021년 6월이 3주가 넘게 지났지만 종합부동산세에 대한 과세기준에 대한 내용이 아직 정확히 정해지지 않으면서 시장은 많은 혼란이 심한 거 같습니다. 

 

 

최근에 서울과 수도권 그리고 지방광역시 등의 아파트를 중심으로 집값이 많이 상승했습니다. 작게는 몇억원부터 크게는 몇십억 원이 오르는 부동산의 움직임이었습니다. 

 

 

특히 지금 많이 혼란을 낳는 세금은 부동산 세금중에 종합부동산세입니다. 기존의 종합부동산세의 과세기준은 1주택자의 경우는 공시 가격 9억 원, 그리고 다주택자들의 경우는 6억 원을 초과하는 금액에서 세율을 곱해 세금을 납부하는 것이었습니다. 그러다 보니 공시 가격이 매년 발표가 되는 4월이 되고 조정기간을 거쳐서 6월이 되면 나의 세금을 확인이 얼마든지 가능해졌습니다. 하지만 지금은 특히 서울의 집값이 큰 폭으로 상승하다 보니 공시 가격 9억 원은 웬만한 아파트는 다 넘게 되는 것이 현실이 되고 말았습니다. 그러다 보니 자연스럽게 부자증세로 여겨지는 종합부동산세 즉 종부세의 부과대상이 큰 폭으로 상승하게 된 것입니다. 서울에서 웬만한 집을 하나만 가지고 있어도 종합부동산세를 내게 된 것입니다. 그리고 현 정부가 추진한 공시 가격 현실화를 통해서 특히 아파트와 같은 공시 가격은 시세에 매우 근접하게 되는 정책을 펼쳤습니다. 

 

 

 

그 결과 서울의 대부분의 주택을 소유한 사람은 이제 종합부동산세의 과세 대상이 되고 말았습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종합부동산세는 부동산의 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액입니다. 

 

 

 

즉 국민들의 대부분의 사람들은 종합부동산세의 과세대상이 되지 않았습니다. 현재의 정부가 시작할 시기만 해도 서울 아파트의 중위 가격은 매매 가격 기준으로 6억 원대에 형성이 되었기 때문에 공시 가격으로 계산을 하면 4억 원 이하였기 때문입니다. 하지만 지금은 서울의 중위 가격이 10억 원에 육박하고 매매 가격의 평균은 이미 11억 원을 넘어섰습니다. 

 

 

 

몇 년 전만 해도 9억 원의 아파트는 고가주택의 기준이 되어왔습니다. 

 

 

 

언제부터 9억원의 아파트 가격이 평균 가격처럼 되어버렸는지 모르겠습니다. 어느 순간 그렇게 빠르게 상승하였습니다. 몇 년 전만 해도 9억 원 이상의 아파트를 가지고 있는 사람이라면 부자처럼 느껴지면서 이런 사람들에게 증세가 되는 것이 바로 종합부동산세였습니다. 

 

 

 

그런데 최근 4년간 상승한 집값은 이제는 20억 이상의 아파트가 즐비하는 시장이 되고 말았습니다. 물론 다주택자들의 시세차익을 얻은 사람도 있지만, 1주택자로써 그냥 있었는데 집값이 크게 올랐고, 평범한 사람들이 종부세의 대상이 된 것입니다. 그래서 정부는 세금의 기준을 개선하지 않을 수 없습니다. 

 

 

 

다주택자들에 대한 종부세의 기준은 그대로 가져가면서, 1주택자들의 기준을 당초 9억 원의 공시 가격에서 상위 2%로 결정이 되어가는 거 같습니다. 물론 정확히 아직 확정은 아니지만 1 주택자들의 상위 2%로 기준을 바꿔 98%의 사람은 종부세를 내지 않도록 하는 것입니다. 그러면서 양도세 비과세의 기준도 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향하기로 한 것입니다. 

 

 

 

이렇게 고가기준으로 여겨지던 9억원의 기준이 12억 원으로 변경이 되면 사실 많은 세금의 체계가 수정이 되어야 합니다. 왜냐하면 기존의 부동산 정책을 발표할 때 늘 고가의 기준이 되어온 9억 원이 대출이나 세금의 기준이 되어왔기 때문입니다. 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준을 12억 원으로 상향을 하면서 기존 대출 등의 부분을 그대로 유지하면 형평성에서 많이 무너지기 때문이죠. 

 

 

 

 

그럼 12억원으로 변경이 될 경우 개선이 되어야 할 9억 원이 적용되는 부분은 다음과 같습니다. 

 

 

 

 

종합부동산세 (종부세)	공시가격 9억원 초과에 부과
양도소득세 비과세 기준	실거래가 9억원 이하 주택 양도시 비과세, 초과분에 대해서는 과세
주택담보대출	9억원 초과시 LTV 주택담보비율 20% 적용
주택특별공급	분양가격 9억원 초과 시 특별공급 대상에서 제외
분양보증	분양가격 9억원 초과 시 분양보증 제외, 중도금 대출 불가
부동산 중개수수료	매매가격 9억원 초과 시 최고요율 0.9% 적용

 

 

 

 

 

그렇습니다. 기존에 고가주택으로 여기지던 9억 원이었으므로 9억 원 초과 시 다음과 같은 기준의 제한이 있었습니다. 

 

 

먼저 종합부동산세에서 공시가격이 9억 원을 초과하면 재산세 외에 종합부동산세를 추가로 징수하였습니다. 금액이 아닌 상위 2%로 적용이 되면 다시 한번 시장은 혼란이 될 것으로 보입니다. 고지서를 받기 전까지는 내가 종합부동산세의 정확한 대상지인지 1주택자라면 확인이 힘들기 때문입니다. 세금은 단순하고 미래예측이 가능해야 하는데, 지금의 세금체계는 단순하지 못하고, 미래예측이 안된다는 점이 아쉽습니다. 

 

 

 

그리고 양도시 비과세의 기준도 12억 원으로 상향이 됩니다. 그렇게 되면 매매 가격으로 12억 원에 팔게 되면 내가 얼마에 주택을 샀다고 해도 양도차익으로 발생하는 수익금에 대해서는 비과세입니다. 1가구 1주택자에 대한 이야기입니다. 그리고 그 초과분에 대해서는 과세를 하게 되며 이 경우 해당이 된다면 장기보유 특별공제의 적용을 받아서 세금을 줄일 수 있습니다. 

 

 

 

그리고 기존에 주택담보대출의  투기과열지역내에서 9억 원 초과의 경우 20% 대출이 가능했습니다. 15억 원 이하에서 말입니다. 12억 원으로 고가주택의 기준으로 상향을 하게 된다면 12억 원까지는 40%의 대출을 그리고 12억 원에서 15억 원까지는 20%의 대출로 조정이 되어야 할 것으로 보입니다. 

 

 

 

그 외에도 특별공급과 분양보증 그리고 부동산 중개수수료 등의 금액 등이 9억 원을 기준이었습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 1가구 1주택자의 종합부동산세의 기준을 상위 2%로 수정하면 어떻게 될까요?

 

 

 

그렇게 되면 종합부동산세의 범위에 들어온 사람들 중에도 많은 사람이 종부세의 대상에서 피할 수 있습니다. 그리고 공시 가격으로 9억 원 ~ 11억 5000만 원의 아파트의 경우는 86만 원, 20억 원의 아파트는 약 220만 원의 절세를 할 것으로 보입니다. 

 

 

 

이렇게 되면 2021년 공시가격을 기준으로 상위 2%에 해당되는 금액은 약 공시가격으로 11억 5000만 원 정도가 될 것으로 예측이 됩니다. 기존에 물리던 기준인 9억 원과 비교하면 2억 5000만 원의 혜택이 주어지게 됩니다. 공시 가격이 그 사이에 해당되는 사람들은 종부세의 대상에서 제외가 되기 때문입니다. 그리고 공시 가격이 상승을 한다고 해도 기존의 다른 주택도 공시 가격이 상승한다고 보면 대상에서 제외가 될 것입니다. 

 

 

 

이렇게 되면서 공시가격에서 2억 5000만 원 사이에 들어있는 많은 사람들이 종부세의 대상에서 배제가 될 것으로 보이지만 무주택자들의 입장에서는 집값이 많이 상승했는데 세금을 내지 않으니 반발감을 가질 수도 있습니다. 

 

 

 

그리고 세금이란것은 단순하고 쉬워야 하면서 미래예측이 가능해야 합니다. 하지만 지금의 세금의 체계와 종부세의 세율도 현 정부에만 3번의 세율이 변경이 되다 보니 참으로 복잡하고 어렵습니다. 그리고 세금을 상대적으로 걷다 보면 국민들을 편 가르기 하는 것으로 보일 수 있습니다. 세금은 무엇보다도 공정해야 합니다.