계약갱신청구권 시행 1년 후 임대차시장의 문제점

계약갱신청구권 시행 1년 후 임대차시장의 문제점

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

 

날씨가 무척이나 덥습니다. 일부국가에서는 폭염으로 인해서 많은 사람들이 죽기까지 하는 일이 발생하고 있습니다. 우리나라도 현재 낮 기온이 거의 37도 안팎으로 무척이나 더운 날씨가 지속되고 있습니다. 

 

 

 

날씨만큼이나 뜨거운 것이 하나 더 있습니다. 그것이 바로 부동산 시장이 아닌가 싶습니다. 

 

 

 

현재 임대 2법으로 불리는 계약갱신청구권과 전월세 상한제 시행이 1년이 지났습니다. 그리고 전월세 신고제가 시행된 것도 2달 정도가 지나고 있습니다. 조정대상지역 내에서 다주택자들의 양도세 중과도 기존보다 10%가 상향된 것도 2달 정도가 지나가고 있습니다. 

 

 

 

최근에 다시 나오는 뉴스를 보면 전월세 시장이 다시 상승하는 것으로 보여집니다. 일부 뉴스 기사들을 보면 전월세 시장이 안정된 것으로 나오는 뉴스도 있지만, 사실상 시장의 분위기는 그렇지만은 않은 것으로 여겨집니다. 물론 일부 지역에서는 다소 안정될 수 있는 지역도 있지만 적어도 서울 강남은 그렇지 않은 거 같습니다. 

 

 

 

일부 계약갱신청구권을 사용해서 기존의 살고 있던 세입자들은 어쩌면 혜택을 받은것처럼 보이지만 새로 진입해야 하는 신규 세입자들의 입장에서는 물량이 감소하면서 임대료는 올라가고 있는 상황이기 때문입니다. 

 

 

 

이러다 보니 젊은 2030세대들은 더욱 갈 곳을 잃어가고 있고, 비교적 서민들이 그 피해를 받고 있는 것으로 보입니다. 물론 돈이 많은 사람이라면 아무리 임차료가 높아져도 부담이 없겠지만, 높아지는 임대료를 걱정해야 하는 것은 중산층과 서민들이기 때문입니다. 

 

 

 

 

왜 이렇게 전세가격은 높아지고만 있을까요?

 

 

 

 

우리는 먼저 전세가격의 특징을 한번 생각해봐야 합니다. 외국에는 없고 우리나라에만 있는 부동산 임대차 제도로써 비교적으로 높은 보증금을 집주인에게 맡기고 만기가 되었을 때 그 돈을 받아 나가는 제도입니다. 일간의 사람들은 전세제도 때문에 부동산 가격의 폭등이 오고 투기꾼들이 생긴다고 생각하는 사람들이 많습니다. 여러분들은 그 내용에 대해서 어떻게 생각을 하시나요? 

 

 

하지만 이 전세 시스템이 그렇게 나쁜것만은 아닙니다. 금수저를 물고 태어난 일부 기득권자들은 사실 내 집 마련이 힘들지 않지만, 대부분의 사람들은 내 집 마련을 일생의 목표로 생각하고 열심히 돈을 모으며 살아갑니다. 그 과정에서 전세는 훌륭한 사다리 역할을 합니다. 

 

 

사회 초년생은 직장을 얻고 돈이 부족하므로 비교적 돈이 적게 들어가는 월세로 주거를 시작을 합니다. 그러면서 집주인에게 비교적 높은 월세를 지불하기도 합니다. 그러다 어느 정도 돈이 마련이 되면 전세로 이동을 하게 됩니다. 돈이 부족하면 전세자금 대출을 받아서 전세로 이사를 하고, 월세 내는 비용보다 은행에 납부하는 이자가 저렴하면 다시 그 차액만큼 아껴서 모아가며 내 집 마련을 계획하고 꿈을 가집니다. 그 과정에서도 전세제도는 아주 훌륭한 우리나라의 부동산 임대차 제도입니다. 

 

 

그러다 내가 원하는 집이 나오고 내가 가진 돈이 부족하다면 전세를 끼워있는 집을 사면서 계획을 세울수 있습니다. 그리고 열심히 돈을 모아서 전세금을 반환하면서 내 집에 들어갈 수 있는 것이죠. 이러면서 전세제도를 통해서 내 집 마련을 하는 것입니다. 

 

 

 

이렇게 전세는 누군가에게 인생의 사다리가 되면서 한단계 더 나아가는 역할을 합니다. 

 

 

 

이렇게 전세제도는 상당히 중요한 임대차 시장의 매물입니다. 

 

 

 

이런 전세제도의 전세물량이 임대2법 시행이 되고 1년 후 전월세 신고제가 시행되면서 일부 안정되는 것처럼 보이지만 이것은 계약갱신청구권을 사용을 한 가격으로 안정된 것처럼 보일뿐 전세매물은 급격하게 줄고 있고, 기존의 주인들이 사는 집을 전세로 내놓거나 세입자의 갱신이 없는 물건은 가격이 급등을 하고 있습니다. 

 

 

 

한 계단씩 오르는 부동산 시장이 계약갱신청구권으로 두 계단이 한 번에 올라가는 모습의 시장이 된 것이죠. 집주인들이 바보가 아니고서야 바뀌는 임대 2 법을 당하지만은 아닐 것이기 때문입니다. 

 

 

 

계약갱신청구권이나 전월세상한제, 분양가 상한제 같은 제도는 그 제도의 취지는 정말 좋은 제도로 보입니다. 임차인의 입장에서 높은 임대료를 내지 않아도 되고, 기존 계약기간을 더 늘려주기 때문이죠. 그리고 시장에 공급되는 아파트의 상한 가격을 정해서 투기수요를 차단할 수 있는 제도로 보입니다. 신축 아파트의 가격을 잡아서 주변 아파트의 가격을 들 쑤시는 일을 막기 위한 것이죠. 하지만 이런 제도의 단점은 시장의 흐름과 반대로 하거나 잠시 멈춰놓는 제도라는 것입니다. 결국 시간이 지나면 문제점이 발생하는 제도입니다. 

 

 

 

계약갱신청구권으로 새로 진입하는 사람들은 돈을 주고도 들어오지 못하는 문제점이 발생합니다. 내가 꼭 이 지역에서 살아야 하는데 집이 없어서 들어오지 못하는 문제점이 있습니다. 결국 이렇게 되면 대기수요가 발생하고 이런 사람들이 많아지면서 지역 양극화현상은 심해지고 전세나 월세의 가격은 급등할 것입니다. 그리고 상대적으로 비인기지역은 빈집이 남아서 가격이 급락할 수도 있겠지요. 이렇게 되면 인기지역의 주인들은 누구일까요? 바로 돈이 많은 사람들이고 그 사람들은 더 부자가 되고, 비인기지역의 중산층과 서민들은 가격이 떨어지면서 더 가난해질 수도 있습니다. 결국 전세제도가 양극화 현상의 원인이 될 수도 있는 것입니다. 

 

 

 

그리고 전월세상한제로 인해서 기존 실거래 가격의 왜곡이 일어나고 있습니다. 신규계약과 계약갱신청구권을 사용한 가격이 많게는 몇억씩 차이가 나면서 시장이 혼란스럽습니다. 일부에서는 더 넓은 평형의 아파트의 갱신청구권을 사용한 가격이 더 좁은 같은 단지 아파트의 신규계약보다 저렴하면서 아파트의 거래 가격이 평형과 선호하는 층으로 가격이 나뉘는 것이 아니고, 갱신청구권을 사용한 것과 아닌 것으로 가격이 나뉘고 있습니다. 

 

 

 

이와 마찬가지로 분양가상한제도 가격이 급등하는 것을 막는 것으로 보이지만 결국엔 건설사 입장에서는 수익성이 보장이 안되면서 새로운 신규 건설을 상당히 꺼리게 될 것이고, 그렇게 되면 신규 공급이 급감하면서 다시 기존의 부동산 시장이 다시 급등할 수 있는 여건이 되기도 합니다. 지금의 서울처럼 말입니다. 

 

 

 

 

계약갱신청구권 시행이 되고 1년이 지나면서 현재 부동산 시장은 혼란스러운 부분이 많습니다. 일부 보완책을 마련한다는 소식도 있지만 이것이 잘못하면 대한민국의 경제가 무너질수도 있습니다. 여기에서 공급되는 공급물량을 더 줄이는 정책을 내놓기라도 한다면 정말 그 여파는 대단할 것입니다.