주택임대사업자 혜택 축소가 부동산 시장에 미치는 영향

주택임대사업자 혜택 축소가 부동산 시장에 미치는 영향

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

25번의 부동산 정책과 대책이 발표가 되면서 현재 부동산 시장은 매우 혼란스러운 시장이었습니다. 정부의 최대 중점과제를 부동산에 둘만큼 부동산에 대한 민심이 아주 큰 것이 현실입니다. 하지만 부동산 시장은 정부의 예상과는 다르게 아파트를 중심으로 가격이 급등을 하였습니다. 

 

 

 

매매 가격만 급등을 하였느냐? 그것도 아닙니다. 전월세 시장의 임대차 시장도 가격이 전세를 중심으로 급등하였고, 이것은 수도권에 거주하는 국민들에게는 더 큰 혼란을 야기했습니다. 이런 전월세 시장의 혼란도 여려가지 이유가 있을 수 있으나, 가장 큰 이유는 임대 3 법의 부작용이 가장 큰 이유라고 생각을 하고, 그다음은 주택임대사업자의 혜택을 축소하면서 나오는 문제점 중에서 주택임대사업자의 임대주택에 자진말소와 자동 말소라고 생각을 합니다. 

 

 

 

이번 정부는 부동산 시장을 안정화시키고 투명한 부동산 시장을 만들기 위해서 임기 초반에는 주택임대사업자 활성화 방안을 내세우며 등록임대주택을 권고하였습니다. 부동산 시장에서 임대사업자등록 없이 임대해주고 생기는 월세 등의 신고도 많이 누락이 되었고, 확실한 혜택을 부여를 해줄 테니 임대사업자는 등록을 하고 그에 마땅한 의무와 책임도 지라는 것이었습니다. 그 당시에는 기일을 두고 이때까지 등록을 하지 않는 임대사업자는 페널티를 주다 보니 해당 기일을 앞두고 전국의 많은 임대인들이 임대사업자를 등록하면서 해당 주택을 임대등록을 하였습니다. 그러면서 임대사업자는 해당 임대기간 동안에는 임대를 주어야 하며, 임대료도 연 5%의 제한을 두며 임대등록을 하였습니다. 

 

 

이렇게 전국에 수많은 임대물건들이 임대주택으로 등록이 되다보니 시장의 매물을 급감하였고, 매물 잠김 현상이 이어지며 부동산을 아파트를 중심으로 가격이 폭등을 하였습니다. 

 

 

 

 

그래서 정부는 2020년 7월 10일 부동산 대책을 발표하며 주택임대사업자의 제도를 개편하였습니다.

내용은 아파트의 경우는 새로 등록하는 주택임대등록을 폐지하였고, 기존에 등록한 임대주택도 임대의무기간이 경과하면 자동 말소되게 하였습니다. 그리고 임대기간의 절반을 채운 물건은 조건에 맞을 경우 자진말소도 가능하게 하여 시장에 매물이 나오게 했습니다. 정부는 높아지는 보유세를 감당하지 못하는 다주택자들이 물건을 내놓을 것이라고 예상을 한 것이지요. 하지만 여기에서 함정은 양도 시 내는 양도세도 거의 사상 최대의 세율을 적용을 한다는 것입니다. 

 

 

결국 이렇게 되면서 정부의 활성화 정책 전에 이미 등록한 임대사업자의 임대주택 물건은 기간이 경과한 경우 자동말소가 된 주택의 수가 50만 호가 넘는 것으로 나왔습니다.

 

 

이 물량은 법시행이 이루어지면서 동시에 작년 8월 40만호 정도가 자동 말소되었으며, 그 물량은 매달 발생하여서 4월까지 50만 호가 넘게 시장에 나오게 되었습니다.  하지만 그 숫자를 보면 현재 부동산의 가격 급등의 원인인 아파트의 경우는 20% 정도에 해당되는 11만 호 정도이고 나머지는 아파트가 아닌 주택이 자동 말소되었습니다. 그리고 그 숫자 중에 약 30만 호가 수도권의 물건이었습니다. 서울 인천 경기도에서 등록된 물건으로 서울만 보면 약 15만 호에 해당이 됩니다. 

 

 

 

이렇게 시장에 많은 매물이 공급이 되었는데, 왜 집값은 쉽게 떨어지지 않고 더 오르기만 하는 것일까요? 

 

 

 

그것은 수요와 공급으로 볼때 풀리는 물량 중에 상당수가 주택매매시장에 나오지 않기 때문입니다. 가격은 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다면 당연히 가격은 떨어지는 것이 당연한 결과지요. 하지만 지금의 분위기는 정말 급한 매물은 이미 다 소진된 상황에서 나와있는 매물의 매도인은 가격을 하락시켜 시장에서 팔 이유가 그리 많지 않은 매도인이 대부분입니다. 세금 때문에 걱정이 되는 사람들은 이미 작년 하반기와 올해 초에 팔았기 때문이죠.

 

 

 

 

 

 

 

그럼 이제 주택임대사업자의 혜택을 축소하는 것이 시장에 어떤 영향으로 다가올지 생각을 해보도록 하겠습니다.

 

 

주택 매매시장의 가격을 안정시키고 급격하게 상승하는 것을 막기 위해서는 먼저 선행되어야 하는 것이 주택임대차시장을 안정화시켜야 하는 것입니다. 그래야 주택의 거주를 이동하는 사람들이 매매시장으로 가지 않고 임대시장으로 가기 때문이죠. 

 

 

내가 구지 집을 사지 않아도 내가 원하는 지역에서 충분히 전월세로 살아도 되기 때문입니다. 그렇게 되면 주택을 매수하려는 사람들이 조절이 되고 시장에 공급되는 물량이 많지 않아도 이렇게 급등하는 부동산 시장은 되지 않았을 것입니다. 

 

 

하지만 이번 정부는 임대 3 법을 시행하고 임대사업자의 혜택을 축소하며, 부동산 시장에서 임대차시장을 혼란시키는 정책을 펼쳤습니다. 임대 3 법의 명분은 기존의 임차인에게 좀 더 편하게 2년 더 살 수 있는 정책을 이야기하며 내놨지만, 결국 이것은 계약갱신청구권을 통해서 전월세 물량을 급감하게 하였고, 가격이 4년 동안의 시세를 한 번에 받으려는 임대인들의 움직임으로 전세 가격이 폭등을 하였습니다. 이러다 보니 다시 전세 가격과 매매 가격의 간격이 좁아지면서 다시 전세 끼고 집을 매수하는 일명 갭 투자가 다시 성행을 하고 있는 것입니다. 하지만 지금의 서울이나 수도권은 옛날처럼 1억 미만의 갭으로 투자를 할 수 있는 가격은 아니지만, 2~3년 전보다는 훨씬 적은 돈으로 집을 매수할 수 있게 된 것입니다. 

 

 

임대사업자가 좋다 나쁘다를 떠나서 임대사업자의 등록임대주택 물건은 시장에서 반드시 필요한 주택입니다. 필요악이란 말이 있습니다. 풀어서 이야기하면 나쁘지만 필요한 것입니다. 임대사업자가 나쁘지는 않지만 그들의 임대주택물건은 시장에서 반드시 필요한 물건입니다. 이 물건이 시장에서 사라진다면 주택불안 문제는 더욱 심해지기 때문이죠. 

 

 

결국 주택임대사업자의 혜택을 줄이게 되면 그만큼 납부해야 되는 세금을 주택임대사업자만이 납부를 하게 될까요? 그만큼 올라간 세금만큼 전세가격이 올라가고 월세 가격이 상승할 것입니다. 그렇게 되면 다시 그 부담은 임차인에게 돌아오게 되는 것입니다. 

 

 

이제 전월세신고제가 시행이 됩니다. 6월 1일부터 6000만 원 이상의 보증금 또는 30만 원 이상의 월세를 받는 경우 그 계약의 내용을 신고를 해야 합니다. 시장을 잘 모르는 사람은 이제 이렇게 되면 집주인들이 세금을 내고 그동안 안 내고 있던 사람들이 세금을 내니 쌤통이다! 이렇게 생각하시는 분들이 계실지 모르겠습니다. 하지만 꼭 그렇게 생각을 해서는 안됩니다. 기존에 임대사업자가 가지는 임대차 계약의 변경신고 내용이 전국 모든 국민들에게 주어지는 것입니다. 그렇게 되면 이제 전국을 대상으로 임대인들의 세금의 부담이 늘어나게 됩니다. 그럼 그 세금은 그대로 임대료의 상승으로 이어지게 되는 것입니다. 결국 그 부담은 무주택자들에게 돌아가는 것입니다. 

 

 

우리가 주변에서 물건을 사거나 고장난것을 수리할 경우 부가세 별도로 받는 것을 많이 봐왔을 것입니다.  부동산 거래를 해도 해당 중개수수료에 부가세를 고객이 내게 됩니다. 보통 10%의 해당되는 금액이죠. 내가 100만 원의 서비스를 받았다면 실제 지불해야 하는 금액은 110만 원을 납부하는 것이죠. 

 

 

 

 

 

정부는 어디에서 누구에게 받든 세금만 더 받으면 된다고 생각을 하는 것일까요? 

 

 

 

 

결국 현재 정부의 남아있는 기간 1년의 정책의 방향이 이렇게 흘러가게 될 경우, 1년은 더욱 집값의 상승을 막지 못하게될 것입니다. 즉 임대차시장의 불안을 막지 못하기 때문에 매매시장이 불안한 것이죠. 전세 가격이 올라가면 갭 투자가 성행할 것이고, 전세로 이사를 갈 바에야 집을 사려는 매수자가 늘어날 것입니다. 그리고 전세물량은 더욱 감소하고, 전세물량은 빠르게 월세 쪽으로 물량이 이동하겠지요. 전세로 내놓고 세금을 지불하는 것이 부담이 되므로, 그 세금 지불을 상당 부분 세입자에게 전가하기 위해서 월세를 지향할 것이기 때문입니다. 

 

 

 

사실 예전에는 등록한 임대사업자들만을 대상으로 혜택을 주며 임대의무를 주었지만, 이제는 계약갱신청구권과 전월세 상한제 그리고 전월세 신고제를 통해서 전국의 모든 임대인에게 주택임대사업자의 의무를 주었습니다. 하지만 그전에 주어지던 혜택은 없이 이제는 의무만 주게 되고, 더 큰 세금의 의무를 준것입니다. 그러면 그 세금의 의무는 과연 임대인만의 부담으로 이어질까요?