서울 재개발 규제완화 방안 발표

서울 재개발 규제완화 방안 발표

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

 

서울과 부산의 시장이 바뀌고 나서, 특히 서울의 경우는 재건축에 대한 기대감으로 부동산 가격이 다시 상승하였습니다. 아무래도 서울의 25개 구에서 모든 지역에서 승기를 잡은 보궐선거이다 보니 시민들의 염원하는 부동산 대책을 모르는 척하는 것도 두렵고, 그렇다고 매주 급등하는 재건축 예상 아파트 가격 상승도 부담이 되었을 것입니다. 그러다 서울의 4개 지역을 토지거래허가구역으로 묶게 되었습니다. 시장에서 재건축이 드디어 되는 것이구나 하는 기대감도 있었지만, 재건축으로 인한 아파트 가격 상승도 걱정이 안 될 수 없을 것입니다. 그래서 서울시는 이번에 그동안 서울에서 그냥 멈춰있던 재개발에 대한 규제를 대폭 완화하면서 재건축보다는 재개발을 통해서 서울시에 신규 공급을 하려는 정책을 발표하였습니다. 재개발이든 재건축이든 서울 안에서는 신규로 공급되어야 하는 물량이 필요하다 보니 그 방법이 무엇이든 진행이 되어야 하는 것은 어쩔 수 없는 일입니다. 

 

 

 

서울시는 "서울시민 주거안정을 위한 주택공급, 신속하고 신중한 재개발 활성화 방안" 을 발표합니다. 

 

 

여기서 중요한 포인트라고 하면 바로 주택공급과 재개발을 활성화 하는데, 신속하고 신중하게 하겠다는 서울시의 의지입니다. 서울의 1000만 명에 해당되는 시민들의 주거안정을 잡지 못하면 결국 부동산은 다시 폭등하지만, 이것도 한계는 늘 존재합니다. 

 

 

그래도 그동안 주택공급에는 아무 문제가 없다는 인식에서 바뀐것 같아서 이 부분은 만족합니다. 근본 문제를 잡지 않고는 해결책은 나올 수 없다고 생각을 하기 때문입니다. 

 

 

 

 

 

 

아무래도 재건축보다는 재개발이 주변 지가 상승에 덜 영향을 미친다고 생각을 하였습니다. 물론 그런것이 재건축을 하게 되면 기존에 주택 멸실로 인해서 이주 수요가 발생하고, 어느 이유든지 그 지역에서 멀리 벗어날 수 없다 보니 결국 주변에 전세 가격의 상승 등으로 이어지기 때문입니다. 학교와 직장 등의 문제로 그 주변에서 멀리 떠날 수 없는 이유입니다. 그러다 보니 물론 이주수요는 발생하는 것은 어쩔 수 없는 것이고, 그래도 재개발이 좀 더 주변 부동산 시장을 들 쑤시는 분위기는 덜하다고 생각을 할 수 있습니다. 6대 규제를 완화하여서 2025년까지 13만 호를 공급하겠다는 것입니다. 어디까지나 잘 진행이 되어야 하는 사업이며, 2025년까지 공급을 할 땅을 준비하겠다는 것이므로 25년의 입주를 할 수 있는 물량은 아닙니다. 

 

 

 

6대 방안은 1) 주거정비지수제 폐지 2) 공공기획을 통한 구역지정 기간 단축 및 지정 3) 주민동의율 간소화. 명확화 4)재개발 해제구역 신규지정 활성화 5) 제2종 일반 주거지역 규제완화 6) 매년 재개발구역 공모 추진입니다. 

 

 

 

첫 번째 주거정비 지수제 폐지입니다. 

 

 

기존에는 법적요건과 주거정비 지수를 모두 만족해야만 재개발 정비구역 지정이 가능했지만, 주거정비 지수제를 폐지하므로 법적 요건만 충족하면 지정이 가능해지게 되었습니다. 사실상 주거정비 지수제가 서울의 재개발을 막는 열쇠였습니다. 이런 재개발이 이제 어느 정도 속도를 받게 되는데요. 재개발 구역지정의 법적 요건은 노후도의 동의수가 2/3 이상이고 구역면적이 1만 m 2 이상을 충족하고 선택항목으로 노후도 연면적 2/3 이상 주택 접도율 40% 과소필지 40% 호수밀도 60세대 중 1개 이상 중 1개 이상을 충족하면 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

두 번째는 공공기획을 통한 구역지정 기간 단축입니다. 

 

서울시가 주도하는 공공기획을 전면도입해서 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년으로 대폭 단축합니다. 

 

여기서 공공기획을 통해서 하게 되면 42개월 정도 걸리는 기간을 14개월로 단축할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

세 번째는 주민동의율 간소화입니다.

 

 

 

현재 주민동의율의 조사는 3단계로 주민제안 단계(10%) 사전 타당성 조사 단계 (50%) 정비구역지정단계 2/3 이상입니다. 사전 타당성 조사 단계에서 기존 3단계에서 2단계로 간소화하는 대신 사업 초기 단계인 주민제안계에서는 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간의 갈등을 줄이도록 하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

네 번째는 재개발해제구역 중 노후지역 신규지정이다. 

 

 

서울시가 재개발해제구역을 대상으로 조사를 한 실태조사에 따르면 316곳 중에 절반이 넘는 170곳이 여전히 건물의 노후가 심하고, 해당 구역들이 모두 법적 요건을 충족하고 있는 것으로 분석되었습니다. 서울시는 그래서 주민들의 재추진 의사를 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

다섯 번째는 제2종 7층 일반주거지역 용적률과 최고층수의 규제완화입니다. 

 

 

2종 일반지역중에 7층의 높이제한을 받고 있는 지역은 2종 일반 주거지역으로 규제를 완화합니다. 2종 일반주거지역 가운데 개발을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해서 재개발을 추진 시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다. 

 

 

이렇게 되면 2종 주거지역 수준으로 용적률 (기존 190%, 허용용적률 200%)를 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 보고 있다.

 

 

 

 

 

 

마지막으로 재개발구역 지정 공모 실시입니다. 

 

 

구역지정을 활성화하기 위해서 매년 공모를 실시하여 연 25개 이상을 구역을 발굴할 계획입니다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높인다는 목표입니다. 

 

 

 

동시에 투기방지 대책으로 가능한 모든 방법을 동원할 계획이라고 합니다. 후보지를 공모할때는 공모일을 주택 분양 권리가 결정되는 권리산정 기준일로 고시합니다. 이를 통해서 지분 쪼개기 등으로 투입되는 투기수요를 막을 방침입니다. 

 

 

 

그래서 서울시는 재개발 규제완화를 통해서 20205년까지 연평균 2만 6000호, 5년간 총 13만호를 공급한다는 계획입니다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해서 연평균 2만 2000호 그래서 총 11만 호를 공급해 재개발과 재건축으로 2025년까지 24만 호를 공급할 계획의 주택공급을 추진합니다. 

 

 

 

서울의 주택공급 문제가 해결이 되지 않으면 수도권의 주택문제가 해결이 될 수 없습니다. 그렇게 되면 우리나라 전체으 부동산 문제를 해결할 수 없는 것입니다.