등록임대주택 자진말소와 자동말소

등록임대주택 자진말소와 자동말소

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

 

어제 부동산 과세기준일이 지났습니다. 이제 이로써 2021년 부동산에 매겨지는 재산세와 종합부동산세가 징수되게 되는데요. 물론 일부 1가구 1 주택자에 한해서 재산세가 일부 완화될 것으로 보이고 있습니다. 

 

 

 

정부는 이번에 부동산의 가격이 급등한 것이 다주택자들이 주택임대사업자의 특혜를 통해서 집값을 올렸다고 생각을 하다 보니 종전에 주택임대사업자의 활성화하려는 정책에서 이제는 혜택을 축소하는 방향으로 부동산 정책이 이어지고 있습니다. 이 말에도 부정을 할 수 없지만, 정부가 임대사업자를 내라고 해서 내고, 임대주택을 등록하라고 해서 등록한 사람들에게는 이제 정부의 말을 따른 이유로 집값을 올린 원흉이 되었고, 이제는 투기꾼으로 까지 몰리는 현실이 조금은 안타깝습니다. 

 

 

 

정부가 그동안 장려해온 주택임대사업자에 대한 등록과 혜택도 2020년 7월 10일 이후 폐지 수준으로 정책이 유지가 되면서 7월 10일 이후에 아파트를 임대등록을 하는 것은 불가능하게 되었습니다. 그러면서 2020년 8월 18일에 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되었습니다. 그 내용으로는 그동안 단기로 등록이 가능하던 단기 등록 4년이 폐지가 되었습니다. 그리고 장기로 등록이 되던 기간도 8년에서 10년으로 변경이 되었습니다. 8년의 의무임대기간이 이제는 10년이 된 것입니다. 역시 아파트는 신규등록이 되지 않습니다. 빌라나 오피스텔 원룸과 같은 도시형 생활주택 등만이 신규등록이 가능하게 된 것입니다. 기존에 단기와 장기로 등록이 되었던 물건들의 주택은 유지가 됩니다. 

 

 

 

이렇게 되면서 이제 2020년 7월 10일 이후 의무임대기간이 끝나게 되면 자동말소가 되게 되었습니다. 그래서 현재 수도권에 자동말소된 물건은 총 50만 호 정도 될 것으로 보고 있습니다. 그리고 경우에 따라서는 자진말소도 가능하게 하였는데요. 이번에는 자동말소와 자진말소에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

등록임대주택 자동말소는 무엇일까요?

 

 

 

이전에 주택임대사업자의 등록 임대주택의 경우는 의무임대기간이 있습니다. 단기로 등록을 한 경우에는 4년의 의무임대기간을 장기로 등록을 한 경우에는 8년의 의무임대기간이 있습니다. 말 그대로 풀어서 말씀을 드리면 그 기간에는 의무적으로 타인에게 임대를 줘야 하는 것입니다. 전세든 월세든 내가 그 주택에 거주할수 없습니다. 이것을 어기게 될 경우 처벌을 받게 됩니다. 이렇게 등록을 하던 주택은 이미 의무기간이 종료된 주택도 있고 의무기간 중인 주택도 있었는데, 2020년 7월 10일 이후에 신규로 등록이 안되다보니 의무기간을 마쳤던 물건은 그 날짜 즉시 자동말소 되었고, 그 이후에 기간이 경과한 주택은 차례로 자동말소가 되는 것입니다. 그리고 2020년 7월 10일 이후에는 단기로 등록한 주택을 장기로 등록을 하는 것도 불가능하게 되었습니다. 

 

 

그리고 2020년 8월 18일 이후에 등록하는 임대주택의 경우 아파트는 신규등록이 안되고, 아파트 외의 주택으로 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우는 8년의 장기등록이 2년 연장되어서 10년으로 등록할 수 있게 임대의무기간이 상승되었습니다. 

 

 

 

 

 

 

그러면 등록임대주택의 자진말소란 무엇일까요?

 

 

 

종전에 등록된 임대주택을 매매를 할 경우 의무임대기간이 있다 보니 매도를 할 수 없었습니다. 매도를 할 경우도 같은 임대사업자 간에만 거래가 가능하였습니다. 이렇다 보니 시장에 나오는 물건도 임대사업자간에 거래로 일반 시장에 나올 수 없고 임대사업자 물건이 결국 임대사업자의 주머니 속으로 들어가는 결과였습니다. 그래서 정부는 2020년 7월 10일 이후에 자진말소를 할 수 있게 되었습니다. 하지만 모든 임대주택을 자진말소를 할 수 있도록 해주는 것은 아니고 일정요건을 갖춘 등록임대주택에 한해서 과태료 없이 자진말소를 할 수 있도록 해주었습니다. 

 

 

 

 

등록임대주택 자진말소를 할 수 있는 요건은 다음과 같습니다. 

 

 

첫 번째 등록말소 전까지 주택임대사업자의 등록임대주택의 의무를 어기지 않고 전부 이행한 주택이어야 합니다.

두 번째는 임차인의 동의가 필요합니다. 

세 번째는 임대기간의 1/2 이상 임대를 하였어야 합니다.

 

 

 

지금의 임대 3 법에 해당되는 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제가 이미 주택임대사업자에게는 의무사항이었습니다. 임대의무기간 동안은 임대만을 줘야 하였고, 연 5%의 전월세 상승 제한은 이미 등록 임대주택에는 적용되고 있었습니다. 그리고 등록임대주택의 금액의 변경이 있거나, 임차인의 변경이 있을 경우는 렌트홈이나 지자체에 변경된 내용을 신고해야 했습니다. 이런 의무를 어기지 않았어야 자진말소가 가능하게 되었습니다. 

 

 

 

임대기간 동안 연 5%의 상한을 지켰어야 하고, 임대만을 주었어야 하며, 표준임대계약서를 양식에 맞게 작성하였고, 임대를 신고를 하였어야 가능한 것이며, 이런 임대주택에 현재 거주하는 임차인의 동의가 있어야만 자진말소를 가능하게 한 것입니다. 그래서 이렇게 자진말소된 등록임대주택은 양도세 중과 배제를 받기 위해서는 1년 이내에 매도를 하여야 합니다. 자동말소의 경우는 언제라도 매도 시 중과 배제는 가능합니다. 

 

 

 

이런 주택임대사업자의 제도가 5월 27일 내놓은 주택시장 안정을 위한 공급 금융 세제 개선안에 보면 이제는 모든 주택에 폐지가 되기로 하였습니다. 아파트의 경우만 신규로 등록이 안되던 것을 이제는 모든 주택에 적용을 하기로 한 것입니다. 그렇게 되면 지금 등록을 한것은 이제 2031년이 되면 의무기간이 끝나고 완전폐지가 되는 것입니다. 그리고 임대사업자의 물건을 시장에 나오게 하기 위해서 말소후 6개월 안에 매도할 경우만 양도세중과배제 혜택을 주기로 한것입니다. 그리고 임대의무거주기간이 끝나면 자동으로 종합부동산세 합산배제 혜택을 끝내고 정상과세가 이어질 것입니다. 

 

 

 

결국 주택임대사업자의 과도한 혜택으로 인해서 집값이 상승하였고, 많은 양질의 주택을 주택임대사업자가 가지고 있고 시장에 매물을 내놓지 않으니 시장에 공급이 부족하다고 생각을 해서 주던 혜택을 뺏고 이제는 자동말소와 자진말소를 가능하게 해서 시장에 매물을 제공하도록 하였습니다. 하지만 시간이 지나도 시장에 매물은 나오지 않는 분위기입니다. 이미 등록임대주택의 경우는 대부분의 물량이 빌라와 같은 다세대주택이나 단독주택 아니면 원룸같은 도시형 생활주택이다보니 시장에 공급이 되어도 현재 집값 상승을 막는 것은 역부족이기 때문입니다. 

 

 

 

등록임대주택의 자진말소와 자동말소를 통해서 시장에 공급을 하려고 했지만, 이 정책도 결국 서민들의 주거안정에 도움이 되지 못하고, 오히려 높아지는 전월세 시장에서 이제는 비교적 서민들이 주거형태로 생각되던 원룸이나 빌라마저도 가격이 폭등해버리는 일이 생기지 않을까 걱정이 됩니다.