계약갱신청구권의 내용과 판례

계약갱신청구권의 내용과 판례

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다

 

 

 

이번에는 임대 3 법 중에 계약갱신청구권에 대하여 이야기를 해보도록 하겠습니다. 제가 생각하는 현재의 임대차시장의 불안요소의 원인과 이번 정부의 하반기 부동산 가격 상승의 원인은 바로 임대3 법의 시행이라고 생각을 하는데요. 임대 3법의 시행은 전월세 시장에서 세입자의 권리가 보호를 받고 안정된 주거시장에서 좀 더 살 수 있으면서 주거안정성을 보장받게 하려고 한 정책이었습니다. 

 

 

 

그러나 모든 현상에는 부작용이 있고, 순작용보다는 부작용에 대한 여파가 더 커서 지금의 분위기를 만들어놓은 거 같습니다. 사실 현재 부동산 시장의 폭등은 우리나라만 이런 것이 아닙니다. 코로나 경제로 인해서 전 세계가 시장에 막대한 자본을 풀면서 물가상승이 이어지면서 결국엔 실물자산의 가치가 그만큼 올라간 것도 이유라고 하면 이유입니다. 

 

 

 

 

그럼 계약갱신청구권에 대한 내용을 알기 전에 먼저 임대 3 법의 종류를 보면 다음과 같습니다. 

 

 

 

먼저 오늘 설명을 하려는 계약갱신청구권과 전월세 상한제 그리고 이번에 시행을 하게 된 전월세 신고제가 있습니다. 

다음에 전월세 상한제와 전월세 신고제에 대한 설명을 하겠고, 오늘은 계약갱신청구권의 내용과 판례 사항에 대해서 이야기를 하면서 계약갱신청구권에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

계약갱신청구권은 무엇일까요?

 

 

 

주택 임대차 계약을 하고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도를 말합니다. 

 

 

이 내용은 2020년 7월 30일 주택임대차 보호법 개정안이 통과되고 다음 날인 7월 31일 공포와 함께 시행에 들어갔습니다. 이에 따라서 세입자는 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신이 실거주를 하는 등의 사정이 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 그리고 이때의 임대료는 기존 계약금액의 인상은 5% 이 내료 제한합니다. 

 

 

 

 

기존의 우리의 임대차 시장에서 임대계약은 2년 계약을 했습니다. 물론 임차인과 임대인이 합의를 하고 특수하게 계약을 하는 경우에는 1년 계약이나 단기계약도 있습니다만, 주택임대차 보호법에서 임차인의 권리를 보호해주는 것은 2년 계약이었습니다. 이렇다 보니 정부와 여당에서는 2년은 상당히 짧은 기간이라고 생각을 하고 2년의 계약을 연장할 수 있도록 계약갱신청구권을 만든 것입니다. 즉 전세 가격이 급등하는 가격에서 계약갱신청구권으로 2년 연장을 하면서 전월세 상한제를 통해서 5%로 제한을 하면 현재의 임대차시장의 안정을 도모할 수 있을 것이라고 생각을 했던 거 같습니다. 

 

 

 

물론 이 내용만을 보면 전월세 임대차 시장에서 순기능에 해당이 됩니다. 이렇게 순기능으로만 작용이 되었다면 얼마나 좋았을까요. 하지만 결국 시장에서는 역기능으로 작용이 되면서 세입자들은 계약갱신청구권 사용으로 시장 매물은 급감하는 현상을 낳았고, 집주인들은 실거주 요건을 채우기 위해서 전세계약을 거부하고 본인이 실거주하는 등의 문제가 발생하였습니다. 

 

 

 

 

그렇다면 계약갱신청구권의 행사는 어떻게 사용을 할 수 있을까요?

 

 

 

 

먼저 임차인은 임대차 계약기간이 만료되기 6개월~ 2개월 전까지 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 

 

 

 

기존의 임대차 계약은 만료되기 6개월부터 1개월 전까지 임차인이 임대인에게 이사를 요구하면 만기가 되었을 때 보증금을 반환해야 할 의무가 있었습니니다. 사실 1개월이란 것이 좀 타이트한 시간이어서 임대인이나 임차인 모두에게 부담이 되었는데, 이제도가 6개월에서 2개월로 변경이 된 내용은 정말 잘 된 정책이라는 생각이 듭니다. 그리고 2개월 전까지 정당한 사유가 없다면 임차인은 임대인에게 계약갱신청구권을 사용할 수 있고, 임대인의 입장에서는 정당한 사유가 없는 한 계약갱신청구권을 거부할 수 없습니다. 

 

 

 

이 계약갱신청구권은 2020년 12월 10일 이후로 계약을 맺은 계약 내용에서 만기 통보( 6개월에서 2개월 전에 통보가 적용이 되고) 기존의 계약은 6개월에서 1개월 전까지 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 즉 현재 계약을 하는 계약이라면 2개월 전까지 통보를 통해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있고, 기존의 이미 진행되고 있는 계약은 만기 1개월 전까지 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 것입니다. 

 

 

 

이 내용만으로 보면 계약갱신청구권은 임차인 입장에서 적극 환영할 정책이죠?

 

 

물론 맞습니다. 반면 임대인의 입장에서 본다면 계약갱신청구권을 임차인이 사용을 해서 집을 매도하려는 매도자 등의 입장에서는 해당 집을 매도하는데 상당히 걸림돌이 되게 되었습니다. 매도인이 집을 매도할 경우, 물론 투자용으로 매수를 하는 사람도 있지만, 실거주를 위해서 들어오는 사람도 있기 때문입니다. 계약갱신청구권이란 것이 생기면서 임대인 입장에서는 실거주자에게 집을 파는 것은 상당히 어려워지게 된 것입니다. 그러면서 돈이 필요한 임대인은 해당 부동산은 제 가격을 받고 팔지 못하고, 시세보다 저렴하게 팔면서 재산에 대한 불이익도 감수하게 될 수 있는 문제점도 생기게 되었습니다. 

 

 

 

먼저 정확하게 한번 말씀드릴 것은 매도인이 집을 팔려는 목적으로 임차인의 정당한 계약갱신청구권을 거부하는 것은 불가능합니다. 이는 임대인의 사유재산에 대한 권리보다는 임차인의 주거안정성에 대한 주택임대차 보호가 더 우선시되어야 된다는 논리라고 생각을 합니다. 이 점은 이해를 합니다. 

 

 

 

그럼 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유를 정부는 제시해줬는데요. 그럼 계약갱신청구권의 거부사유 9가지를 살펴보겠습니다. 

 

 

 

(1) 임차인이 금액을 연체한 경우 ( 2기의 연체가 발생한 경우) 

 

 

 

해당 내용은 월세의 경우가 될 것입니다. 이것은 기존의 계약내용에서도 임차인이 월세를 2회 연체한 경우 임대인은 그 계약을 해지할 수 있습니다. 위에서 말한 2기라는 것은 연속으로 지난달과 이번 달에  안 냈을 때 경우도 해당이 되지만, 3개월 전에도 한번 연체를 하고 이번 달에도 한번 연체를 했다고 하면 이 경우도 2기에 해당이 되므로 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 

 

 

 

(2) 임차인이 거짓이나 그밖에 부정한 방법으로 임차한 경우 

 

 

 

이 경우는 임차인의 허위의 신분으로 계약을 한 경우나 본래의 용도가 아닌 다른 목적으로 사용한 경우입니다. 물론 이 경우는 기본적으로 계약내용과 다르게 사용수익 한 경우이므로 이 경우는 정당하게 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 

 

 

 

(3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 

 

 

 

임대인이 집을 매도할 목적이나 이런 사유로 임차인에게 양의를 구하고 이사비 등을 지원을 해주며 계약갱신청구권을 사용하지 않을 것을 서로 합의를 한 경우는 갱신 거부를 할 수 있습니다. 

 

 

(4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

 

 

임대인이 전대하여 다른 타인에게 수익을 얻었다면 이것도 갱신거부를 할 수 있습니다. 

 

 

 

(5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 

 

 

임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증 개축하여 개조하고 고의로 파손한 경우

임차인의 중과실로 인한 화재로 파손된 경우 등이 있습니다. 

 

 

(6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대의 목적을 달성하지 못할 경우

 

 

(7) 임대인이 주택의 전부 대부분을 철거하거나, 재건축하기 위해서 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

 

(8) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

 

(9) 임차인이 임차인으로의 의무를 위반 ( 임대인의 동의가 없는 원상회복이 불가능한 인테리어 공사 등) 

 

 

 

이렇게 9가지 사유에 해당이 되면 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 

 

 

 

그중에서도 8번째 사유를 정확히 알아야 하는데요. 임대인이 해당 주택에 실거주를 하려는 경우 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 이러다 보니 해당 주택을 매도하는 경우에도 실거주를 원하는 사람에게 세입자와의 만기가 남은 7~8개월 전에 매도를 하고 세입자들은 계약갱신청구권을 사용을 못하는 등의 현상도 많이 일어나고 있습니다. 그래서 임대인과 임차인간의 분쟁조정위원회의 분쟁이 큰 폭으로 상승이 되었다고 합니다. 

 

 

 

실제 올해만 들어서 계약기간의 갱신과 종료에 대한 분쟁의 접수건수는 110건으로 (1월 ~5월까지) 지난해 12개월간 122건과 비교하면 80%의 수준이며, 지난 해 같은 기간 7건이었던 것과 비교하면 그 증가수는 매우 높습니다. 

 

 

 

결국 임대인과 임차인은 계약갱신청구권을 두고 서로 의견이 조율이 안되면서 발생하는 분쟁이 매우 많다는 것을 알 수 있습니다. 그도 그런 것이 최근 수도권의 집값은 매매 가격도 그리고 전세 가격도 매우 높게 상승했기 때문입니다. 

 

 

 

이러면서 계약갱신청구권에 대한 법원의 판결 사례도 엇갈린 결과가 나왔습니다. 먼저 첫 번째는 집주인이 실거주 목적으로 구입한 주택도 세입자가 마음이 변해서 계약갱신청구권을 만기 2개월 또는 1개월까지 사용을 하면 해당 주택의 세입자에게 집을 비워하려고 요구를 할 수없다는 판결이 나왔습니다. 즉 매도인과 매수인의 거래에서 임차인이 중간에 있고, 아무리 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않는다고 이야기를 해도, 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 기간에 마음이 바뀌어서 사용을 하려고 한다면 그 권리를 거부할 수 없다는 것입니다. 하지만 그로부터 2개월 후에는 집주인이 세입자에게 실거주의 의사를 밝혔다면 청구권을 거부할 수 있다는 판결이 또 나왔습니다. 

 

 

 

결국 임대차 시장에서 계약갱신청구권을 통해서 임대차기간이 2+2년 되면서 나오는 초반의 많은 문제점일 수 있습니다만 그 분쟁의 증가폭이 매우 높은 것은 염려가 됩니다. 

 

 

 

그래서 실거주의 의사를 밝히는 매수인의 입장에서는 기존 계약의 6개월 이전에 온전한 소유권 이전을 마쳐서 정당한 소유자의 자격을 취득하고 임차인에게 새로운 임대인 집주인의 권리와 실거주 의사를 정확히 밝히고 계약갱신청구권을 거부하지 않으면 안 될 것입니다.