재건축 실거주 2년 의무 백지화로 하반기 부동산 시장은?

재건축 실거주 2년 의무 백지화로 하반기 부동산 시장은?

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

오늘은 재건축 실거주 2년 의무가 백지화 되면서 2021년 부동산 시장의 하반기 움직임은 어떻게 될지 한번 생각해보고 해당 내용이 어떤 것인지 한번 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

재건축 실거주 2년 의무는 어떤 제도를 말하는 것일까요?

 

지난 2020년 6월 17일 정부는 부동산 정책을 발표하였습니다. 그 내용 중에 다음과 같은 제도가 포함되어있는데 투기과열지구 내에서 시행하는 재건축사업의 경우 분양권을 얻으려면 조합원 2년 실거주를 의무화한 것입니다.

그렇지 않으면 현금청산의 대상자가 되고 분양권을 받을 수 없게 된 것입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

2년 이상 거주요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용이 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용이 되지 않았습니다. 

 

 

그러면서 부동산 시장은 작년 6월부터 시행이 되었던 임대차 3 법 중 임대 2 법 ( 계약갱신청구권, 전월세 상한제)와 투기과열지구 내에서 재건축의 분양권을 얻기 위해서는 주인이 2년 실거주 요건이 추가되면서 주인들이 임대해주던 집으로 들어가야 하는 상황이 더욱 가속화되었습니다. 

 

 

 

그러면서 시장에 나와있던 임대물건은 급격히 줄어들 수밖에 없게 되었습니다. 재건축 연한에 해당되는 아파트의 경우는 재건축이 되면 신축 아파트가 되는 곳이라 상대적으로 매매 가격은 고가 아파트이지만, 현재 30년이 넘은 아파트의 경우는 실거주하는 데는 노후되고 불편한 면이 많아서 임대 가격은 저렴한 편에 속하는 공급주택이었습니다. 그래서 많은 사회초년생이나 노인분들처럼 생산력이 부족한 세대에서 임차로 거주를 하는 어쩌면 아주 유용한 곳이었습니다. 그런데 이제 이런 주택도 주인이 실거주 의무기간을 채워야만 분양권을 받으므로 실거주를 하기 위해서 이사를 들어온 것입니다.

 

 

 

늘 많은 사람들이 생각을 하고 있는 것이 있습니다. 투자와 실거주를 분리하라는 것입니다. 이것은 자본주의 사회에서는 당연시되고 있는 부동산 재테크 방법입니다. 내가 젊을 때는 회사나 직장에서 조금은 멀어도 내가 몸테크를 통해서 실거주의 집을 구입하는 것이고, 어느 정도 안정이 된다면 실거주 집 이외에 내가 노후에 살 집이나 투자로 생각되는 재건축될 아파트나 빌라 등을 사놓고 나중을 계획하는 투자전략입니다. 즉 실거주와 투자를 분리하는 것입니다. 그런데 투자를 한 물건에 내가 실거주를 안 하면 분양권을 받지 못하니 계약갱신청구권을 거부하면서 집주인이 실거주 목적으로 들어가게 된 것입니다. 그리고 그 숫자는 정부가 생각했던 것보다 훨씬 많았던 것입니다. 

 

 

 

 

결국 정부 여당도 이번 법안이 부동산에 끼치는 부정적인 면을 인정하고 해당 내용이 빠진 채 법안이 통과되었습니다. 

 

 

그럼 이제 해당 재건축 실거주 요건이 없어지면 2021년 부동산 시장은 어떻게 움직일까요?

 

 

우선 정부의 정책의 믿음을 잃어버릴 수 있습니다. 

 

 

정부의 지난 4~5년간 정책의 방향은 규제책과 공급에는 이상이 없다는 이론으로 정책을 펼쳐왔습니다. 하지만 공급 역시 중시하며 지난 2.4 부동산 대책 등으로 서울의 역세권 개발이나 저층 주거지나 준공업지역의 공급을 계획하며 공공주도 사업을 발표하며 3기 신도시에 대한 사전청약도 이미 시작했습니다. 그런데 현재 약 임기가 1년 남은 시점에서 그동안 규제해온 대출규제도 무주택자들의 실거주에 한해서는 일부 완화하는 정책을 펼치고 있으며, 이번 정책의 법안 내용은 다시 한번 시장의 큰 혼란과 재건축의 가격 급등으로 다시 이어질 것입니다.

 

 

 

결국 정부는 집 소유자가 실거주를 하겠다고 들어오는 바람에 세입자들이 이주를 해야 하는 문제점을 이야기했는데 정부가 정책을 만들기 이전에 이 정책을 펼치게 되면 다음과 같은 문제점이 생길 것을 예상하지 못했을까요?

솔직히 예상을 못했다면 정부 정책을 만드는 분들의 실력이 형편없는 것이고, 예상을 했지만 시장에 내놓은 것은 시장의 이런 혼란을 방관했고, 무시했다고 밖에 생각이 들지 않습니다. 

 

 

 

이러면서 시장은 다시 재건축 기대감으로 재건축 아파트의 가격이 신축보다 약 2배 이상 오른 것으로 나타났습니다. 결국 이런 이유로 보면 2년 실거주 요건을 피하려는 재건축 단지가 늘어났고, 보궐선거를 통해서 서울 부동산 시장이 재건축단지에 대한 기대감이 생겼기 때문이겠지요. 

 

 

결국 규제에 규제를 하고 다시 규제를 해놓다 보니 시장의 반응을 땜질하는 듯한 누더기식 규제가 되어버리고 말았습니다. 결국 전국 부동산 그래서 풍선효과를 계속 낳으면서 시장은 가격 상승이 되었습니다. 임대 3 법의 시행으로 서민들의 임차시장도 더욱 불안해지고 가격도 급등하는 문제를 낳고 말았고요.

 

 

 

결국 이런 영향으로 강남권의 재건축단지 아파트와 강북권의 상계주공 아파트 그리고 목동지역의 아파트의 가격은 이제 신축 아파트의 상승을 훨씬 초과하여 상승할 수밖에 없습니다. 이것이 바로 재건축 아파트의 특징이죠. 

 

 

 

결국 이러면서 현재 부동산 시장은 국가를 상대로 소송을 해야 하는 것 아니냐는? 반응까지 나오고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

국민만이 국가에 의무가 있는 것이 아닙니다. 국민은 국가에 납세의 의무도 있지만 반대로 국가도 국민의 생명과 재산을 지켜줘야 할 의무가 있는 것이지요. 

 

 

그런데 이런 정부의 정책으로 인해서 내가 살아야 할 곳에 쫓겨난 임차인도 있고, 수백만 원 수천만 원 돈을 들여 이사를 와야 했던 주인들도 있고, 그로 인해서 같은 대한민국의 국민이지만 서로 얼굴을 불키고 싸우고 분쟁조정을 해야만 했던 임대인과 임차인으로 정부는 편을 가르고 싸우게 만들었습니다. 

 

 

오로지 집값을 잡겠다는 것 이유만으로 말입니다. 하지만 지금 서울의 집값이 잡혔나요? 이것에 대한 책임은 누가 지어줄 것인가요? 이 모든 국민들의 피해를 받았던 것을 만약 금액으로 환산을 하게 된다면 정부는 얼마나 보상을 해줘야 하는 것일까요?

 

 

 

아직 끝이 나지 않았습니다. 올 상반기 집값의 상승률이 절반밖에 안 지났는데 이미 작년 1년 동안의 상승률을 초과하였습니다. 하지만 하반기 시장도 남아있고, 정부의 이런 모습은 시장에 악영향만 줄 것이라고 보입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부의 이번 재건축 2년 실거주 폐기에 시장의 반응입니다. 결국에는 누군가는 큰 피해를 봐야 하는 문제입니다. 벌써 시장은 반응을 하는 모습에 또다시 밀려나야 하는 사람이 발생하고 안타깝다는 생각이 듭니다.