[임대3법] 전월세 상한제

[임대3법] 전월세 상한제

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 !! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

 

오늘은 지난번 임대3법중에 하나 말씀을 드렸었습니다. 바로 계약갱신청구권에 대한 설명이었는데요. 이번에도 역시 임대 3법중 하나인 전월세 상한제에 대해서 말씀을 드려보려고 합니다. 

 

 

임대 3법은 지난 2020년 7월 31일부터 시행이 되었습니다. 가장 먼저 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행이 되었고, 2021년 6월 1일부터 전월세 신고제가 시행이 되면서 마침내 임대 3 법의 퍼즐이 완성이 되었습니다. 

 

 

그리고 한달이 지났네요. 

 

 

 

그럼 이번에는 전월세 신고제의 내용과 취지 그리고 현재의 발생하는 현상과 앞으로의 움직임이 어떻게 될지 생각을 안 해볼 수가 없는데요. 

 

 

 

그럼 먼저 전월세상한제가 무엇인지 알아보겠습니다. 

 

 

 

주택임대사업자들에게 주어지는 의무가 몇 가지 있었습니다. 그중에 하나가 해당 주택을 임대하는 임대의무기간 동안은 임대료를 5% 이상 인상을 할 수 없다는 조건이었습니다. 이런 제도를 이제는 전 국민의 임대인들에게 의무를 부여를 한 것인데요. 

 

 

즉 주택임대사업자가 아닌 임대인들은 보통의 계약기간 2년의 주택임대차를 계약하고 2년이 경과하면 주변의 시세등을 고려해서 전세금액이나 월세금액을 올릴 수 있었습니다. 즉 10억 원의 전세계약을 하고 2년이 지나서 주변에 아파트 전세 가격이 15억이 되었다면 15억 원의 전세 재계약을 요구하거나, 아니면 다른 세입자를 맞으면서 전세보증금을 보내주면 되었지요. 하지만 이렇다 보니 전세 가격이 급격히 오르게 되면 이사를 가야 하는 등의 문제가 있다고 여겨서 그 상승하는 폭의 제한을 주택임대사업자와 동일하게 연 5%로 제한을 한 것입니다. 

 

 

 

즉 전세계약의 예를 들어볼 경우에 전세계약을 세입자가 원해서 계약갱신청구권을 사용할 경우 그 때 임대료의 상한액을 5%로 제한을 한다는 것인데요. 위에서 말씀드렸던 예로 본다면 전세금액 10억원의 세입자가 계약을 하고 살다가 만기가 되어서 계약갱신청구권을 사용하게 된다면 그때 임대료의 상한액은 10억의 5%에 해당되는 5000만 원 이상을 증액을 할 수 없는 것입니다. 그래서 세입자는 2년의 기간을 10억 5000만 원에 더 거주를 할 수 있는 것입니다. 주변의 시세가 아무리 15억이 되어도 세입자는 2년을 더 거주할 수 있는 것입니다. 

 

 

 

즉 임차인의 입장에서는 보통의 계약기간 (2+2년) 동안 한번의 5%의 임대료 상승으로 그곳에 살 수 있는 법적인 제도가 생긴 것입니다. 

 

 

 

세입자들의 입장에서는 지금처럼 올라버리는 전세시장에서는 엄청 좋은 제도라고 생각을 하실수 있으실 것입니다. 

단... 그 주택에 4년만 거주하고 다른지역으로 갈 것이라면 말입니다. 그것도 공실이 많은 시골이나 지방으로 이사를 간다면요. 

 

 

 

 

옛말에 조삼모사라는 말이 있습니다. 

 

 

 

다들 아시는 말이죠. 아침에 먹을 음식을 3개를 주고 저녁에 4개를 주자 불평불만이 많자 이를 바꿔서 아침에 4개 저녁에 3개를 주니 좋아했다는 내용의 사자성어입니다. 즉 얄팍한 수로 상대방을 속이는 행동을 할 때 쓰이는 사실 좋지 못한 뜻의 사자성어지요. 

 

 

 

지금 당장의 세입자들에게는 올라버린 전세시장에서 5%의 제한을 두어서 2년 플러스 거주권을 선물했습니다. 그러면 2년이 지나면 어떻게 될까요? 

 

 

 

 

계약갱신청구권과 전월세상한제를 한 번 더 사용할 수 있을까요? 절대 그렇지 않습니다. 

 

 

 

계약갱신청구권을 사용할때의 방아쇠는 임차인들에게 있지만, 2년이 지나서 그 주택이 시장에 나오면 방아쇠는 임대인에게 주어지게 됩니다. 

 

 

 

즉 임대인은 임대기간 4년동안 못 올려 받았던 차익만큼의 보증금에 앞으로 계약을 하면 4년간 못 올리게 될 임대료를 한 번에 계산해서 시장에 매물을 놓겠지요. 

 

 

 

그렇게 되면 전세가격은 폭등을 넘어서 폭등에 폭등을 하고 그렇게 올라버린 전세 가격은 다시 매매 가격을 만져서 큰 상승을 낳을 가능성이 그 무엇보다 높게 됩니다. 

 

 

 

지금 임대 3법중 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 시행된 것은 1년이 되어가고 있고, 전월세 신고제가 시행이 된 것은 1개월이 지났습니다. 이 임대 3 법이 시행이 되어서 약 1년이 지나가는 이 시점에 그럼 정말 예상했던 것처럼 전월세 가격은 안정이 되고 집값은 안정이 되었을까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

한국에서 어쩌면 지금 가장 좋은 아파트중에 하나라면 이 아파트를 생각하시는 분들이 많을 수 있습니다. 절대로 시세를 조작하거나 하려는 것이 아니라 솔직히 말씀을 드리려는 것입니다. 

 

 

작년 이맘때쯤 이었던거 같은데 서울에서 아파트 가격이 평당 1억 원을 돌파했다며 아리팍이 뉴스에 나왔습니다. 34평의 아파트가 실거래가로 34억이 등장하며 이제 서울도 평당 1억 원의 아파트가 생긴 것이죠. 그로부터 몇 년이 지났나요? 1년이 지났습니다. 

 

 

아리팍의 34평형이 이제는 39억 8천만원 즉 40억에 거래가 되었네요. 

 

 

임대 3법으로 서울의 부동산 시장이 안정이 되고 있나요?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 위에 경우는 비싼 아파트 특별한 아파트 부자들만 사는 아파트니깐 현금 부자들이 사는 것이니 일반 저희들이랑은 틀린 사람들이라고 생각하실 수 있을지 몰라서 이번에는 이 화면을 준비했습니다. 

 

 

지난번에 제가 서울의 중위아파트 가격에 대한 포스팅을 했었는데, 이제는 서울의 중위 아파트의 가격이 10억이라는 기사입니다. 서울에는 아리팍 같은 고급 아파트도 있지만 아주 오래되고 사람이 살기 힘든 아파트도 있습니다. 오래된 아파트입니다. 그런 모든 아파트를 줄 세워서 딱 중간에 위치한 아파트의 가격이 10억이라는 것입니다. 

 

작년에 서울의 아파트 중위가격은 약 9억 2천만 원 정도였습니다. 이 가격도 상당히 높지만 불과 1년 사이에 1억 정도가 상승을 한 것입니다. 그것도 평균적으로 말이죠. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 임대 2법의 시행 1년과 전월세 신고제 시행 1달이 지나면서 전월세 시장의 임대차 시장은 안정이 되었을까요?

 

이 역시 살펴봐도 아닌거 같습니다. 전세 가격도 날이 갈수록 급격하게 상승하며, 집값이 떨어질 것이라고 기대하며 전세로 2년을 더 버텨온 사람이라면 오히려 땅을 치고 후회할지 모릅니다. 

 

 

 

서울에 공급을 하려고 준비를 하던 사업들도 현재 지지부진하면서 오히려 연기가 되는 곳들이 사실 속출하고 있습니다. 재개발을 하는 것이 새 아파트로  공급이 되는 것이고, 주인들에게는 입주권도 주어지고 사회적으로 좋은데, 왜 재개발로 지구가 지정되고 그 기간이 10년 가까이 걸리고, 진행이 되다 무산이 되는 것일까요?

 

그만큼 그 안에는 수많은 사람들의 이해관계가 얽혀있고, 개인마다 원하는 입장 차이가 있다 보니 그 뜻을 하나로 모으기가 힘들기 때문입니다. 그런데 이렇게 단기간에 공급을 하겠다고 정부는 발표했지만, 이후 사업이 진행되는 것이 정부의 예상대로 진행될지는 사실 미지수입니다. 

 

 

오늘은 임대 3법중 전월세 상한제에 대해서 이야기를 하면서 현재 1년 기간이 지나면서 현재 부동산 시장의 분위기와 상황도 살펴봤습니다. 임대차 시장이 안정이 되지 않고는 도저히 집값의 안정을 찾을 수는 없다는 것을 알아주셨으면 합니다.