부동산 투기과열지구와 조정대상지역

부동산 투기과열지구와 조정대상지역

 

 

 

안녕하세요!! 꿈꾸는 어린왕자입니다. 

 

 

 

오늘도 부동산 시장은 하루종일 다음과 같은 뉴스로 하루를 포장했네요. 

수도권 아파트값 올 13% 상승 . 그리고 상반기 기준으로 19년 만에 최대 폭 상승입니다. 

 

 

이미 이 오른 폭은 작년 2020년 1월 1일부터 12월 31일까지 오른 것보다도 많이 올랐습니다. 올해 아파트 값의 상승을 이끄는 것도 역시 아파트입니다. 그 오름폭도 수도권 12.97% 상승하였고, 전국 아파트 가격을 기준으로는 9.97% 상승을 하였습니다. 그리고 이 내용은 수도권 광역 철도망을 기준으로 그 기댓값과 기대심리가 반영된 가격 상승이라고 생각을 합니다. 

 

 

 

이번 정부가 25번의 수많은 부동산 대책을 발표하면서 수요억제정책을 줄곧 펼쳐왔습니다. 대출을 규제하고 세금을 강화하는 등 새로운 유입을 정말 차단하는 정책의 연속이었습니다. 

 

 

그러면서 현재 국내의 많은 도시들은 조정대상지역과 투기과열지구로 묶이는 결과를 낳았습니다. 

 

 

 

그럼 먼저 투기과열지구의 정의에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

최근 2개월간 아파트의 청약경쟁률이 5:1 이상이거나 전용면적 85제곱미터 이하 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과할 경우에 지정할 수 있습니다. 투기과열지구로 지정이 되면 등기 시까지 분양권 전매제한, 청약 1순위의 제한, 5년 이상 무주택자에게 신규주택 75% 우선공급, 조합원 지위 양도 금지 등의 제한이 따르게 됩니다. 

 

 

 

그럼 현재 2021년 7월 기준 전국 부동산 투기과열지구는 어디가 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

서울시 25개구, 과천시, 광명시, 성남시 ( 분당구, 수정구) 용인시 (수지구, 기흥구 ) 동탄 2 신도시, 수원시 , 안양시, 안산시 단원구, 군포시 , 의왕시 , 구리시 , 하남시, 인천광역시 (연수구, 남동구 , 서구 ) 대전광역시 ( 동구 , 중구, 서구, 유성구) 대구광역시 ( 수성구) 세종시 , 창원시 의창구 ( 대산면 제외)가 해당됩니다. 

 

 

 

 

그럼 투기과열지구에서는 어떤 대출의 제한이 따라오게 되는지 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

먼저 LTV 입니다. 

 

 

9억 원 이하 40% , 9억 원 초과 20% , 15억 원 이상 대출 불가합니다. 그리고 DTI 40%입니다. 

 

그리고 2주택이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지됩니다. 

 

고가주택 ( 시가 9억원 초과) 구입 시 실거주 목적을 제외한 주택담보대출은 금지됩니다. 단 무주택세대가 구입 후 1년 내 전입, 1 주택 세대가 기존 주택 1년 내 처분 및 전입 시에는 주택담보대출이 가능합니다. 

 

그리고 사업자대출등의 주택담보대출은 금지됩니다. 

 

 

 

 

다음은 조정대상지역의 정의에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

조정대상지역은 주택 가격의 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역을 말합니다. 조정대상지역 역시 지정이 되게 되면 주택담보대출 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 것은 물론 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받게 됩니다. 

 

 

 

 

그럼 2021년 7월 기준 전국의 조정대상지역은 어느 곳이 있는지 알아 보록 하겠습니다. 

 

 

서울시 25개구 , 경기도( 일부 지역 제외) 인천광역시 ( 일부 지역 제외) 부산시 ( 기장군, 중구 제외) 대구광역시 ( 일부 지역 제외) , 광주광역시, 대전광역시 , 세종시 (행정복합도시) , 울산시 ( 중구 남구) , 청주시 ( 일부 지역 제외) , 천안시 (동지역) , 논산시 ( 동지역) 공주시 (동지역) 전주시 ( 완산구 , 덕진구) , 여수시 ( 동지역, 소라면 ) 순천시 ( 동지역, 해룡면, 서면) 광양 ( 동지역, 광양읍) , 포항시 남구 ( 동지역) , 경산시 (동지역) 창원시 성산구

 

 

 

제외지역은 다음과 같습니다. 

 

 

경기도 : 김포 ( 통진읍, 대곶면 , 월곶면 , 하성면) 파주 ( 문산읍, 파주읍 , 법원읍 , 조리읍, 월롱면 , 탄현면, 강탄면, 파평면, 적성면, 군내면 , 장단면 , 진동면, 진서면) , 연천 동두천 포천 가평 양평 여주 이천 용인시 처인구 (포곡읍, 모현면 , 백암면, 양지면, 원삼면 가재월, 사암 미평 좌항 두창 맹리) , 광주시 (초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면 , 남종면, 남한 산성면), 남양주시( 화도읍, 수동면, 조안면) 안성시 (일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면) 양주시 ( 백석읍, 남면, 광적면, 은현면)

 

인천광역시 : 강화, 웅진, 중구 ( 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동)

 

대구광역시 : 달성군 ( 가창면, 구지면 , 하빈면 , 논공읍, 옥포읍 , 유가읍 , 현풍읍)

 

청주시 : 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면 , 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면

 

은 제외지역입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

조정대상지역의 대출제한입니다. 

 

 

조정대상지역 역시 투기과열지구처럼 대출의 규제가 따라오게 됩니다. 

 

먼저 LTV입니다.

 

9억 원 이하 50% , 9억원 초과 30%입니다. DTI는 50%입니다. 

 

2 주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출은 금지됩니다. 

 

1 주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지됩니다. 단 기존주택을 2년 내 처분 및 전입 조건은 예외입니다. 

 

그리고 역시 고가주택 ( 시가 9억 원 초과) 주택을 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출은 금지됩니다.  단 무주택세대가 구입 후 2년 이내에 전입, 1 주택 세대가 2년 내 처분 및 전입 시는 제외됩니다. 

 

그리고 주택임대업과 매매업 관련 사업자의 주택구입 대출은 금지됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 투기과열지구와 조정대상지역에 대해서 살펴봤습니다. 서울 전 지역은 투기과열지구이면서 동시에 조정대상지역에 들어가 있습니다. 그리고 수도권 역시 대부분의 지역이 조정대상지역이거나 투기과열지구입니다. 

 

 

 

위에서 말씀드렸던 것처럼 지금 현재 집값의 상승은 더 가파르다고 하면 할 정도로 큰 폭으로 상승되고 있습니다. 이번 정부는 그럴 때마다 규제지역의 범위를 넓혀가거나 규제의 강도를 높이는 정책으로 일관되어왔습니다. 

 

 

그래서 규제지역이 이제 더 확대가 되는 것이 아닐까 예상을 했지만 정부는 현재의 규제지역을 유지하는 것으로 방향을 잡은 듯합니다. 그중에서도 일부 지역은 해제가 될지 관심도 있었습니다. 대표적으로 투기과열지구의 창원시 의창구나 조정대상지역의 광주광역시 동구 서구와 충남 논산시, 전남 순천과 광양시와 경남 창원 성산구였지만 규제를 풀지 않았습니다.  그리고 최근 많이 오르는 지역도 추가로 지정하지 않았습니다. 

 

 

 

하지만 신규지정을 하지 않는 이유로는 집값이 하락할 가능성을 이야기했고, 지정한 것을 취소하지 않는 이유는 집값이 다시 상승할 여력이 있다는 분석입니다. 말의 앞뒤가 약간 맞지 않는다는 생각이 듭니다. 집값이 상승을 한다는 것인지 하락을 한다는 것인지, 정부도 이제는 예측을 할 수 없다는 느낌마저 주어지는 말입니다. 

 

 

 

결국 규제의 총집합이 되어버린 2021년 6월 1일 이후 전국의 집값은 과연 정부의 예측처럼 거품이 사라지면서 집값이 하락할까요? 저는 조심히 그럴 가능성은 아주 적고 오히려 지난 4년간 올랐던 만큼의 분위기가 함축되어서 앞으로 1년간 그 움직임이 그대로 보여주지 않을까 생각을 해봅니다.